買房的時候，很多人都會詢問房子的“公攤麵積”是(shi)多(duo)少(shao)，畢(bi)竟(jing)掏(tao)出(chu)這(zhe)麼(me)多(duo)錢(qian)，不(bu)少(shao)人(ren)還(hai)要(yao)貸(dai)款(kuan)，每(mei)一(yi)平(ping)方(fang)米(mi)都(dou)很(hen)在(zai)意(yi)。在(zai)山(shan)東(dong)青(qing)島(dao)，有(you)購(gou)房(fang)者(zhe)收(shou)房(fang)時(shi)卻(que)發(fa)現(xian)，自(zi)己(ji)買(mai)的(de)房(fang)子(zi)，公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)達(da)到(dao)了(le)46%以上
，接近一半麵積的房子被公攤給攤出去了。到底怎麼回事，一起來看記者的調查↓

　　購房者收房發現竟然近一半是“公攤麵積”

　　青島西海岸新區這個房地產項目的六期，是三棟55層的超高層建築，分別是56號、61號樓
、62號樓，去年交房。當時
，興致勃勃趕來收房的業主們
，都發現自家的房子變小了。

　　購房業主：(我家)房產證麵積是128.35(平方米)
，套內麵積是不到70(平方米)
，樓下鄰居測量的。這是最大的臥室
，主臥，11個平方(米)，但是裝完床

，床頭櫃、衣櫃放不開。這是次臥，8個平方(米)。

　　購房業主：這是110平(方米)的房子
，實際使用麵積是59.25(平方米)應該是。這個次臥的使用麵積是6平(方米)多一點。

　　業主們反映，根據購房之初銷售人員的解釋
，小區屬於超高層建築，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤麵積可能會達到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤係數卻遠遠超過31%，經過相關部門的調查，這三棟樓的分攤係數均在46%以上。

　　在當地有關部門的這份回複中，明確說明：該項目56號樓分攤係數為0.465，61號樓分攤係數為0.461，62號樓分攤係數為0.463

，導致公攤建築麵積較大的原因
，主要是這三棟樓46層以下牆體厚度為60公分，47層及以上牆體厚度為40公分
，依據《房產測量規範》規gui定ding
，建jian築zhu外wai牆qiang一yi半ban麵mian積ji需xu計ji入ru公gong攤tan麵mian積ji內nei。此ci外wai，這zhe三san棟dong樓lou有you兩liang層ceng公gong共gong配pei套tao用yong房fang不bu計ji入ru受shou分fen攤tan麵mian積ji，因yin此ci導dao致zhi分fen攤tan係xi數shu相xiang比bi其qi他ta高gao層ceng住zhu宅zhai偏pian大da。對dui於yu這zhe樣yang的de解jie釋shi
，業ye主zhu們men很hen難nan接jie受shou。在zai他ta們men看kan來lai，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個戶型都非常局促，家裏要購買合適的家具家電都存在許多問題。

　　購房業主：留著洗衣機的口，(這邊寬度)就四十多公分，我說放不下洗衣機，開發商說可以放一個特定款的。

　　記者隨後聯係了這個項目的開發商，工作人員聽明來意後，直接掛斷了記者的電話。

　　而青島西海岸新區相關部門則表示，目前有關情況仍在處理過程中。

　　西海岸新區有關處置工作專班工作人員高玉亮：關於公攤這個事
，這個項目確實是有點大，我們政府專班這邊責令開發商繼續跟他們溝通

，盡量能夠達成一致意見。

　　“公攤麵積”如何才能清清楚楚明明白白？

　　開開心心收房
，卻發現房子近一半都是“公攤麵積”，對“公攤麵積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤係數等術語繞暈；有的購房者發現銷售人員口頭承諾的公攤麵積
，到收房時大幅增加
；還有一些購房者陷入由公攤麵積引發的糾紛中。

　　究竟什麼是“公攤麵積”
？“公攤麵積”又從何而來？哪些麵積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？“公攤麵積”到底能不能取消
？“公攤麵積”之爭究竟如何解決？

　　什麼是“公攤麵積”？如何計算？

　　到底什麼是公攤麵積？公攤麵積又該如何計算
？

　　公攤麵積製度在我國存在已久，當時的建設部曾在《建築麵積計算規則》《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》中對公攤麵積有相應的規定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建築麵積由套內建築麵積和分攤的共有建築麵積組成。

　　具體來說，套內建築麵積＝套內使用麵積＋套內牆體麵積＋陽台建築麵積。而公用建築麵積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間
、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築麵積
；二是套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影麵積的一半。簡單來說
，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那麼公攤係數自然也就越大。

　　“公攤麵積”多少算合理
？由誰來測算
？

　　了解了公攤麵積究竟是什麼

，再來看看，公攤麵積在多大範圍內才算合理？又由誰來測算
？

　　公攤麵積在多大範圍內算是合理
，國家目前並沒有明確的規定，在實際操作過程中，這一點往往容易產生糾紛。

　　北京市房地產法學會副會長趙秀池：老百姓對公攤麵積的認知還不是完全了解，因為它專業性很強。

　　那麼公攤由誰來測算呢

？一般情況下
，一個住宅小區的公攤數據需要經過以下程序：yigeshishejidanweidetuzhicesuan，yigeshizhuguanbumenduigongtandehesuan
，zaixiangmujungonghou，cehuibumenhaiyaoduifangchanmianjizaijinxingyicicesuan。muqian
，shejigongtanceliang，woguogongyou《房產測量規範》和《建築工程建築麵積計算規範》2個國家標準

，但由於一些地方還沒有建立多測合一體係，缺乏第三方的監督
，從而出現公攤麵積計算不透明等現象。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬：公攤麵積的計算很複雜，我們相關信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

　　此外，目前不少商品房采用的是預售製

，普通購房人隻能被動地從開發商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

　　簽購房合同時應注意公攤的哪些信息？

　　我(wo)們(men)看(kan)到(dao)，國(guo)家(jia)目(mu)前(qian)對(dui)住(zhu)宅(zhai)的(de)公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)並(bing)沒(mei)有(you)設(she)置(zhi)上(shang)限(xian)和(he)下(xia)限(xian)，但(dan)這(zhe)並(bing)不(bu)意(yi)味(wei)著(zhe)公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)可(ke)以(yi)任(ren)由(you)開(kai)發(fa)商(shang)隨(sui)意(yi)設(she)定(ding)。購(gou)房(fang)人(ren)在(zai)前(qian)期(qi)簽(qian)訂(ding)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)時(shi)，應(ying)該(gai)特(te)別(bie)留(liu)意(yi)哪(na)些(xie)關(guan)於(yu)公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)的(de)信(xin)息(xi)呢(ne)？

　　其實
，在《商品房銷售管理辦法》中，對於房屋麵積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出
，出現誤差，按照麵積誤差比絕對值3%這個標準
，多退少補。簡單說，就是合同約定的麵積與實際麵積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。同意不退房的
，實際麵積小於合同約定麵積時
，絕對值超出3%部bu分fen的de房fang價jia款kuan由you房fang地di產chan開kai發fa企qi業ye雙shuang倍bei返fan還hai購gou房fang人ren。因yin此ci
，在zai長chang期qi從cong事shi處chu理li房fang地di產chan糾jiu紛fen案an件jian的de律lv師shi黃huang羅luo平ping看kan來lai，購gou房fang人ren在zai前qian期qi簽qian訂ding購gou房fang的de時shi候hou，一yi定ding要yao注zhu意yi根gen據ju政zheng策ce細xi化hua買mai賣mai合he同tong的de條tiao款kuan。比bi如ru
，目mu前qian開kai發fa商shang在zai售shou樓lou處chu都dou必bi須xu公gong開kai房fang屋wu麵mian積ji預yu測ce報bao告gao或huo實shi測ce報bao告gao，購gou房fang者zhe可ke以yi從cong這zhe個ge報bao告gao中zhong查zha出chu擬ni購gou買mai的de房fang屋wu的de相xiang關guan麵mian積ji數shu據ju，由you此ci算suan出chu公gong攤tan比bi例li。在zai必bi要yao時shi，購gou房fang人ren可ke以yi在zai簽qian訂ding商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong時shi簽qian訂ding補bu充chong協xie議yi，就jiu公gong攤tan麵mian積ji及ji相xiang應ying的de違wei約yue責ze任ren進jin行xing補bu充chong約yue定ding，以yi便bian更geng好hao地di維wei護hu自zi身shen的de合he法fa權quan益yi。

　　廣東連越律師事務所高級合夥人黃羅平：購(gou)房(fang)者(zhe)在(zai)購(gou)房(fang)的(de)時(shi)候(hou)
，一(yi)定(ding)要(yao)實(shi)地(di)去(qu)看(kan)
，並(bing)且(qie)要(yao)詳(xiang)細(xi)了(le)解(jie)，因(yin)為(wei)開(kai)發(fa)商(shang)公(gong)布(bu)的(de)這(zhe)些(xie)信(xin)息(xi)
，他(ta)可(ke)能(neng)不(bu)會(hui)一(yi)次(ci)性(xing)公(gong)布(bu)
，並(bing)且(qie)有(you)必(bi)要(yao)的(de)時(shi)候(hou)也(ye)要(yao)谘(zi)詢(xun)專(zhuan)業(ye)人(ren)士(shi)

，也(ye)可(ke)以(yi)去(qu)房(fang)管(guan)局(ju)查(zha)詢(xun)這(zhe)些(xie)公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)的(de)實(shi)際(ji)情(qing)況(kuang)。

　　收房時發現房屋麵積縮水業主如何維權

？

　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項

，那麼
，如果收房後出現房屋麵積縮水


、公攤麵積增加的情況，業主又該如何維權呢
？

　　在收房後
，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同
、建築施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請麵積鑒定。

　　廣東連越律師事務所高級合夥人黃羅平：我(wo)們(men)說(shuo)一(yi)般(ban)正(zheng)確(que)尋(xun)求(qiu)法(fa)律(lv)幫(bang)助(zhu)的(de)話(hua)，你(ni)首(shou)先(xian)要(yao)把(ba)你(ni)受(shou)損(sun)害(hai)的(de)證(zheng)據(ju)要(yao)固(gu)定(ding)好(hao)
，第(di)一(yi)個(ge)方(fang)麵(mian)就(jiu)是(shi)說(shuo)開(kai)發(fa)商(shang)他(ta)在(zai)進(jin)行(xing)報(bao)建(jian)的(de)時(shi)候(hou)，報(bao)建(jian)的(de)公(gong)攤(tan)麵(mian)積(ji)到(dao)底(di)有(you)多(duo)少(shao)
，第(di)二(er)個(ge)就(jiu)是(shi)說(shuo)把(ba)開(kai)發(fa)商(shang)當(dang)初(chu)給(gei)你(ni)做(zuo)的(de)承(cheng)諾(nuo)，證(zheng)據(ju)可(ke)以(yi)準(zhun)備(bei)好(hao)，第(di)三(san)個(ge)向(xiang)相(xiang)關(guan)的(de)行(xing)政(zheng)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)進(jin)行(xing)投(tou)訴(su)，最(zui)後(hou)環(huan)節(jie)才(cai)是(shi)依(yi)法(fa)向(xiang)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)提(ti)起(qi)訴(su)訟(song)。

　　“公攤麵積”易引發糾紛是否能取消？

　　既然公攤麵積容易引發糾紛，那麼，公攤麵積到底能不能取消呢？

　　youguandianrenwei，zaishangpinfangxiaoshouzhongfujiagongtanmianjisuishiquanguopubianxianxiang
，dangongtanmianjiquefafalvyijuhezhiduyueshu，tebieshibufenkaifashangliyongputonggoufangzheduigongtanmianjiquefashenrulejieyucesuandenengli
，buduantuigaogongtanmianjihegongtanxishu

，ranggoufangzhehenshoushang，yincijianyiquxiaogongtan。erzaiyeneirenshikanlai
，quxiaobukenengyicuerjiu，shenzhihuiyingxiangdaogoufangzhedequanli。yinweizai《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建築麵積部分為共有產權
，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利

，承擔責任。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬：(目前)anzhaojianzhumianjilaijinxingjijiahuozhechanquanqueren，yeshiduilaobaixingquanyideyigebaohu，yinweigongyongbufenyeshishuyuwomenlaobaixingsuoyoude，haishiyoutadehelixingde。

　　而從購房人的角度來說，公攤麵積在某種程度上也代表著小區品質。公攤麵積太小

，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。

　　此外，取消公攤麵積後，還會給業主入住後公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任帶來許多現實問題。因此，完全取消公攤
，在實踐過程中會出現很多困難和問題。